楼市调控还未传递到全产业链 房价长期不可能上涨

[摘要]统计局本周一发布2017年中国经济“半年报”。

统计局本周一发布2017年中国经济“半年报”,其中从房地产行业数据来看,无论是上游拿地、新开工、开发投资,还是从下游商品房销售量和价看,楼市仍在高景气位,甚至有超预期表现。考虑到新开工和拿地继续增长,下半年高基数效应开始减退,三四线楼市仍旧火爆,可判断当前楼市高景气态势并未结束。

问题是,始于2014年10月(“9·30”新政)的楼市新一轮景气回升已持续33个月,楼市调控与资金面收紧形成“双紧缩”。2016年10月以来,管理层连续启动2轮大范围的调控,特别是限价、限购、限贷、限售和限证(限预售证发放)等“五限”措施之下,调控升级至历史之最。

另一方面,今年以来金融“去杠杆”提速,首套房贷利率连续6个月攀升。热点城市房贷利率普遍从去年初基准利率的0.85倍上调至0.95~1.2倍。由此,按过去3年左右的楼市“小周期”运行规律判断,今年全国楼市应进入明显“回调期”,即商品房销售全面回落,待售库存高企,驱动开发商降价,同时也拖累上游拿地、新开工、开发投资等,即房地产“全链条”收缩。

目前看,“双紧缩”背景下,热点楼市销售明显收缩。今年上半年,一线城市商品房销售面积同比下滑40%,三大都市圈内三四线城市下滑30%。但受益于热点城市需求外溢、棚改、“去库存”、轨交和高铁带动“返乡置业”,非热点二线楼市及300多个三四线楼市火热,很多城市成交翻番。因此,全国楼市持续火热,上半年商品房销售面积增长16.1%,比1~5月提高1.8个百分点,结束连续3个月增速下降,这也在情理之中。

房价似乎同样在趋稳。6月份,国家统计局重点监测的15个城市,新房详细信息价格同比涨幅全部回落,回落幅度为0.8~5.5个百分点;9个城市新房价格环比下降或持平,6个城市上涨,不过涨幅均在0.5%以内。但是,15个重点城市6月房价同比平均涨幅达13.6%,显示今年以来房价仍快速上涨。另外,从70城数据看,近期涨幅居前的主要是中西部三四线城市,导致70城新房价格同环比平均涨幅分别达到9.6%和0.7%,涨幅比较平稳。

再看上游投资。热点城市(区域)商品房销售增速明显下降,融资渠道全面“关闸”,房企公司债收缩75%,但开发商“补库存”的动力很足。今年以来,土地购置告别连续3年负增长,1~6月土地购置面积和购置费同比分别增长8.8%和38.5%;新开工同比增长10.6%,增速比1~5月提高1.1个百分点,从而推动开发投资高位景气。

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