央行之后:一夜之间 楼市又传来两大消息!

一、央妈变卦,楼市颤抖

2月4日,央行发布公告称:随着现金逐渐回笼,目前银行体系流动性总量处于较高水平。为保持银行体系流动性基本稳定,2月4日暂不开展公开市场逆回购操作。

而就在2月3日,春节后的第一个工作日,央行才狠狠的逆回购了一把:进行200亿7天、100亿14天和200亿28天期逆回购,中标利率分别为2.35%、2.5%和2.65%,较上期上调10个基点。

公开市场操作利率顺应节前MLF操作利率变化相应上调,进一步明确了货币政策中性偏紧的态度,以引导货币信贷合理增长和短期杠杆进一步回落。

这是对房市的精准打击。

央行确认货币市场加息的结果,其实意味着房贷利率存在着大幅上调的风险,目前5年期以上贷款基准利率为4.9%,这意味着按照5.5%的合理水平,所有的折扣房贷将全部绝迹,否则银行不如去买债。

而16年房地产市场的异常繁荣,本来就没有人口结构的支撑,全靠天量的房贷支撑,如果未来房贷利率持续上行,叠加政府对部分一二线城市投机购房限购限贷的铺开,地产销量或将持续下行,而地产市场的严冬或将到来。

拿上海为例,当地房价主要经历了以下阶段:2015年下半年中涨,2016年前10个月大涨,2016年11月止涨,12月首次微跌。

易居研究院副院长杨红旭分析认为,近期政府只管制新房详细信息定价,而不干预二手房交易。据此,基本上可能判定,本轮短周期,上海房价涨到头了,2017年将以下跌为主基调,部分时段盘整。

二、一夜之间,楼市又传来两个重大消息

没想到一夜之间,楼市再爆两个重大消息。

消息一:重庆规定抵押房产不得预售

2月4日,也就是昨天,重庆房管局传来消息,为规范房地产交易行为,确保房地产市场平稳健康,将进一步规范商品房预售许可审批和在建建筑物抵押登记,从2月1日起,抵押房产不得进行预售,预售商品房不得用于抵押。

简单来说,就是你土地抵押借款的,你就不能往外卖房;而你要往外卖房了,办理了预售证了,就不能再把房子拿去做抵押。

现实中很多开发商都有类似的情况,土地拿去融资换钱了,然后继续盖房,再去办理预售证往外卖房,这样可以快速回收资金。等房子盖好了,预售证办下来了,一看不好卖,又拿去抵押了,把资金回笼。所以捂盘惜售他也无所谓,等到年景好的时候再卖,开发商只要有土地有房子,就再也不怕拿不到钱。

所以重庆的这招一出,开发商特别是小开发商,恐怕就要哭死了。对于他们来说,再也不能玩空手套白狼的好戏,必须要投入真金白银,把房子开发出来才能拿到预售证,才能往外卖,而一旦开始卖,就要卖到底,不卖完就回收不了资金了。

而之前这种边抵押边卖相当不合理,如果这中间有任何的问题都是业主和银行承担风险,开发商早早的把利润锁定了,把风险甩了出去,年景好业主那可以卖高价,而年景不好,就甩给银行不要了。

有人为此叫好,但其实本身就该如此,抵押了的房子还能往外卖,这在法律上没法解释,得亏楼市一直涨,一旦下跌,法律问题就会出来,如果银行要卖这房子或者土地,你说算谁的?算业主拥有还是算银行的?甚至可以说,出售已经抵押的商品,根本上就是一种诈骗,只可惜大部分业主根本就不知道这回事,而且在力量体现上,也跟银行不是一个量级,所以一旦出现楼市下跌等问题,银行在法律上压倒业主是可以预见的。但显然这一切的始作俑者就是那个开发商。

所以重庆出手规范这个市场是个大好事,又一次在楼市这个领域,为全国各地做了一个非常好的表率。

消息二:全国土地纲要出炉

昨天的另一件大事,就是国务院印发了全国土地纲要,其中最重要的一点就是,将京津冀、长江三角洲、珠江三角洲等地区建设成为具有世界影响力的城市群,以盘活存量用地为主,严格控制新增建设用地,统筹地上地下空间,引导中心城市人口向周边区域有序转移。

简单解释一下,这就是继续沿用现在的土地制度,大城市不投放土地,而企图用高房价把大家驱赶到周边城市,从而形成城市群的概念。主要考量的是大城市承载能力有限,所以不再扩大大城市规模,合理配置全国资源,不能让一些城市撑死更不能让一些城市饿死。要的就是利益均沾,平衡发展。理论上和主观上是要让一线人口流出,到三四线去,一线房价下跌,三四线上涨借此去库存。

愿景是好的,一方面对于核心城市周边地区的房价将形成推动作用应该是确定的,会形成新的上涨预期,原本默默无闻的三四线城市,现在可能会承接首都、上海、杭州、广州等城市的部分功能,接受大量的人口转移,形成新的住房需求。

但核心大城市的利空,就没那么大的把握了,恐怕房价几年内都很难下跌。因为土地不再增加,供给不增,也就不可能再短期内扭转预期,没人卖房,光有限购限贷是没什么用的。

所以还是那个观点,几年内在限制需求,供给不加的情况下,一线城市应该是价稳量跌的局面,流动性崩盘但价格坚挺。至于未来几年之后怎么样,这就要看人口转移的情况,是不是真的能够控制人口规模,反正之前10年的控制都不怎么成功。

但这次的力度似乎不一样,从2016年北京的政府工作报告中,似乎人口控制已经成功了,核心城区人口已经下降。希望这次是真的,所以一线城市房价还涨不涨?现在看土地的梦想破灭了,那么似乎就剩了一个指标,那就是要看到底限购放松和人口趋势性下降,到底哪个先到?

三、爆降71.1%!楼市一片惨淡

据上海中原地产最新数据显示,1月27日到2月2日上海新建商品住宅成交949平方米,比猴年春节期间减少71.1%,是2011年以来成交量最低的。春节长假期间只有8个项目有交易记录,并且所有项目都只成交了1套。

其他热点城市的楼市同样一片惨淡:

南京市住宅认购量共31套,成交量为1套。认购量与去年春节假期的52套相比,下跌近四成。

苏州住宅认购量1月27日至1月30日为零;1月31日至2月2日稍有起色,成交住宅分别为7套、3套和2套。

无锡楼市春节连续6天零成交,整个长假未卖出1套商品住宅。

杭州市区新房销售量也是屈指可数,总共仅成交了6套,远远落后于猴年春节的32套。

送走猴年,迎来鸡年,没想到楼市从窜天猴到落汤鸡!

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