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叶维坚:楼市井喷 警报拉响

头条要闻腾讯房产·温州站叶维坚2016-04-11 13:57
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[导读]去年3月,温州楼市仍处于底部消极运行时,朗兆市场研究中心就预言:温州楼市已经触底成功要开始反转了。

叶维坚:楼市井喷 警报拉响

温州朗兆房产专业机构董事长

去年3月,温州楼市详细信息仍处于底部消极运行时,朗兆市场研究中心就预言:温州楼市已经触底成功要开始反转了,很多人不以为然,甚至认为这是痴人梦话。一周年后的3月,足以见证判断正确与否的是供求关系和库存量的变化,请看如下今年3月的主要数据:

温州全市成交商品房6568套,环比上升81.5%,同比上涨132%,供销比为0.79。市区商品住宅成交面积26.78万方, 环比上升291.52%,套数2148套;商品住宅成交均价2.02万元/㎡。市区二手住宅成交2165套,共计22.37万方,成交量环比上涨143%。可见市区一二手住宅成交量已比翼双飞。2个指标均创出历史新高,一是全市成交套数超过去年12月创下的高点,以6568套再创历史新高;二是市区二手住宅以2165套创出历史新高。特别是3月市区住宅的存量仅84万方又进一步连续走低,按前12个月销售量计算,去化周期缩短为6.1个月,要增加住宅供应量的警报响起。

库存量是楼市的一个重要指标,是楼市买卖双方综合力量对比的结果,也是反映供应短缺还是过量的状态。温州市区住宅从14年维持在15个月去化周期到15年3月降至13.5个月,表明了触底反转启动之后,一直是处在去库存的良好态势中。即使3月份市区住宅新增供应24多万方,一些库存的滞销楼盘却都焕发了青春活力,也保持较快的去化速度,3月楼市呈现出全面的暖春行情。

6.1个月住宅去化周期,比肩已经进入紧缩调控的深圳、苏州和南京,也远远领先浙江省内的所有兄弟城市,它们基本都在10个月以上,甚至我们的邻居台州、金华均在15个月以上,所以温州市区住宅已经不存在去库存问题,而是要研究如何增加供应量了。

库存量的警报拉响,表面上看为供应短缺,实际上是温州长期存在楼市供应侧结构问题,和城市基础设施配套建设滞缓,以及背后深存着的转统产业转型缓慢、科技等优势产业末形成,造成的人口外流问题。这些问题抑制了楼市成交量放大,与浙江其他兄弟城市年成交量相比,如去年杭州1500万方,宁波1000万方,绍兴400万方,台州200万方等,而温州创历史新高的15年成交量却只有区区125万方(均指市区商品住宅)。这与作为浙江第一人口大市,GDP排第三的温州地位是极其不相称的。

与兄弟城市的差距,便是温州楼市的发展空间所在。在政策支持货币持续宽松,不断刺激需求释放的大好环境下,要抓住机遇调结构,增大温州楼市容量。朗兆研究认为可从五个方面入手:

第一:从供应端,科学安排增加供应。合理增加供应和供应节奏、供应结构。要深入细分温州各区域板块(如朗兆研究将市区划分为21个细分区域)的供求关系、资源配套,从做地、储备、出让的一整套区块联动协调机制,土地供应要综合考虑各区域板块的供求关系、产业结构、经济状况、文化氛围、消费层次、配套设施建设等情况, 从激发需求端入手,有保有压、有选择性的增加供应,同时要注重把控土地供应规模、板块、节奏,拉大供应宽度(刚需和改善,低总价和高总价),避免过于集中供应。

第二,基础配套设施同步到位。基础设施和配套一体化,水、电、燃气、公共交通、农贸市场、教育资源、医疗配套、公建等配套设施一体化布局,整体推进。要形成城市基础设施建设与房地产业发展同步规划、同步建设的配套体制,解决房地产业发展存在的基础设施突出问题,特别是优质教育资源、道路交通和市政园林的落地,应快速规划配套到位,如瑶溪北片区、仰义林里片区需解决道路交通问题,瑶溪南片区需解决优质教育资源,七都岛需解决基础生活设施等等,这对于各区域的住宅销售起到立竿见影的作用。同时要坚持基础设施配套适度超前的原则,根据区域发展需求,制定配套设施建设实施计划。

第三,从需求端,刺激购房者入市。加大货币化安置力度,直接拉动需求。我市今年计划村房改造项目9000套,逾百万方的需求。所以借助我市已出台新的货币化安置政策,加大推进货币化安置力度,鼓励、引导安置对象通过利用货币补偿资金自行购买商品房实施安置,打通安置房与商品房的通道,加快商品房的市场成交量,具有直接的效果。

第四,合理供应结构,拉大需求广度和深度。在今年以鹿城区大户型改善为主的供应结构下,应该加大市区边缘区域的商品住房供应和土地供应,以改善我市供应结构失衡的局面,充分释放刚性和低总价房的需求。如鼓励仰义林里片区在今年供应小面积低总价房,滨海金海园区的土地投放等,使供应结构形成低、中、高全覆盖,以此来释放和拉动需求的广度和深度。

第五,加快优势产业导入,振兴温州经济。加快我市科技优势产业培育和导入,提高人民对温州区域经济的信心和凝聚力,促进温州各县和在外温州人入主温州创业和生活,这是提高温州楼市成交量的根本之道。

3月楼市成交井喷,库存量警报响起。这既暴露出温州楼市存在的问题,又给我们提供了提高楼市容量的机会。而我们挖掘温州楼市潜在的巨大需求,不仅要从供应侧调结构,也要从需求侧稳房价、稳预期,让老百姓都能买得起房子,让成交量大幅上来,这才是一个健全的楼市和民生社会所追求的。

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