震惊!将房产“赠与”给子女还不如“卖”给子女!

案例:

2013年,老张将北京东三环的一套80平米两居室赠与给儿子小张,作为结婚婚房,并办理了赠与及过户手续。

2016年1月,小张准备将房子出售再换一套三居室,结果在过户时居然被告知,除必要的契税、营业税等一系列税收外,房子必须征收20%个人所得税!

房子现价八万多一平,网签合同作价也达到550万,减去老张当年买房时花掉的30万,减去小张取得房屋时花去的成本20万,必须按照500万的20%缴纳个人所得税!总计100万!

怎么会这样?二手房个人所得税不应该是1%吗,怎么会是20%?小伙伴们都惊呆了!

政策依据:

原来,小张是通过接受赠与的方式获得的房产,如果是自用,不用缴纳个人所得税,但如果出售,根据《财政部国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知 财税[2009]78号》第五条的规定:“受赠人转让受赠房屋的,以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额,为受赠人的应纳税所得额,依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的,税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。”

二手房交易中的个人所得税征收有两种方式

1、查验征收:纳税人能够提供房屋原值等费用发票的,个人所得税=(计税价格-原值-契税-相关税费-合理费用)×20%

2、核定征收:纳税人不能提供房屋原值等费用发票的,个人所得税=计税价格×1%

第二种核定征收就是我们常见的征收方法,相对比较低,小张如果据此纳税,则个人所得税仅仅5.5万元。但根据《国家税务总局关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知国税发[2006]144号》第二条第二款的规定:在计征个人受赠不动产个人所得税时,不得核定征收,必须严格按照税法规定据实征收。也就是说,小张只能按照“查验征收”方式缴纳高达100万的个人所得税!

到此时,老张小张后悔莫及。其实当年如果不是用赠与,而是出售的形式过户,结果就完全不一样!

温州情况:

那么,如果北京换成温州,那又要怎么交税呢?

我们假设,小张的父母在2010年1月把房产赠与给小张,2016年5月小张想把房子卖掉重新买一套,该房子面积80㎡,且是小张夫妻俩唯一一套房产,也就说该房子已满5年。

那么赠与和过户两种方式的税费分别是:

震惊!将房产“赠与”给子女还不如“卖”给子女!

总结:

按照国家政策规定,理论上如果小张的房产是赠与再转卖的,需要交20%个税,总的加起来需要23%的税费,而二手房只需要1%,赠与比二手房过户的费用要多很多!当然,以温州目前的情况,20%个税并没有实施,但并不代表将来不会实施,从总的税费来讲,按小张的情况,还是以二手房过户的方式更省钱,更保险!

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