深圳市龙岗区城中村改造谨防加剧“城市病”

“龙岗区将投8.6亿整治363个城中村”“宝安区拟投13.5亿升级城中村”……近期,在深圳市统一部署下,各区纷纷启动以“净化、文化、绿化、美化、硬化”(简称“五化”)为主要内容的新一轮城中村治理行动,旨在借此全面改善升级城中村功能和面貌。

深圳城中村治理应注意哪些问题?龙岗如何借助新一轮城中村治理之机推进城市化、现代化、国际化?对城中村有着深入研究、曾著《村落向城市社区的转型——制度、政策与中国城市化进程中城中村的问题研究》一书的深圳市社科院社会发展研究所所长、研究员谢志岿,在接受南方日报记者专访时谈到的一些观点具有很强的启示意义。

改良

政府应引导而非“全包”

村不像村、城不像城的城中村,一直是深圳尤其是原特区外改革发展的一个痛处。如何改变这一尴尬局面?龙岗区近期传出消息,该区将用5年时间对363个城中村进行深度治理,所投资金将达8.6亿元。

龙岗区新一轮城中村整治的主要内容是“五化”,即净化、文化、绿化、美化、硬化。“净化”着重对城中村的背街小巷、边角地带和偏低地段进行全面清理整治;“美化”则侧重对城市主干道两侧沿线污损的城中村建筑物垂直立面进行粉刷;“绿化”是指立体绿化和屋顶绿化;“硬化”是对城中村主要巷道进行铺装和硬底化改造;“文化”是指在城中村强化配套文化元素。

“城中村‘五化’治理非常必要,这是一项基础性的工作。”谢志岿认为,城中村整治算是一种“改良”,深圳原特区内的一些条件较好的城中村,之前已经完成了类似“五化”性质的改良。他特别提到,原特区外各区在推行城中村整治工作中不能“大包大揽”,对于一些经济条件较好的城中村社区,政府部门应起到支持和引导作用,通过“政府出一部分,社区出一部分”的方式来推进,这样不仅能够减轻财政负担,更重要的是能够调动社区主体改良城中村的积极性,强化社区的“主人翁意识”。

当然,对于经济条件较差的社区,政府应全面担起城中村社区整治的重任。谢志岿表示,对于城中村改良工程,政府部门应采取项目制来推动,改良后得体现出城中村社区的自治性,要高度重视整治后的维护保养,防止出现“整治-回潮-再整治-再回潮”怪象。

改造

应硬性配套廉价微利房

近十年来,谢志岿对深圳、广州、西安、郑州、武汉等地的城中村进行了深度调研,并出了一部题为《村落向城市社区的转型——制度、政策与中国城市化进程中城中村的问题研究》的著作。

该著作的核心观点认为,深圳的城中村应及时改造,这对于实现城市物质形态的现代化、城市社会管理的现代化、解决城市治安和卫生等社会问题、提高城市综合竞争力等,具有非常重要的意义。相比于改良,改造更具彻底性,而非一定程度的修修补补。

“这本书是十年前出的,当时深圳确实有条件对城中村进行批量改造。但现在来看,要大批量地推进城中村改造已经很难了,深圳错过了最好的改造时机。”谢志岿谈到,以前开发商对于旧村改造兴趣不大,因为相比于拿“新地”,其旧改成本和改造周期都是短板。现在不同了,深圳能用的地越来越少,且相比一些偏远的“新地”,部分需要改造的旧村的地理位置更佳,改造出来的商品房更能卖出高价钱。

谢志岿之所以认为“深圳城中村错过了最好的改造时机”,是因为很多开发商在推旧改项目过程中,不但没有为改造片区起到“抽疏”作用,反而大幅提高了容积率,使该片区的居住人口徒增,片区教育、医疗、交通等公共配套资源更加紧张。有消息称,一般城中村的容积率都不会超过2.0,但改造后的商住小区的容积率大多在3.0以上。“本来关外的基础配套和公共资源就相对比较紧张,城中村改造若按照目前形势推进,关外的城市病将更加严重。”谢志岿表示。还有一个重要原因是,谢志岿认为城中村改造应注重保留城市发展的脉络,要保留城市记忆。目前的旧改情况不太乐观,很多项目都是拆旧建新,改造后的商品房小区看起来都差不多。

“现在来看,城中村不能全部拆除重建。”谢志岿表示,目前对于深圳城中村治理转型,他的观点是“有机更新”。“有机更新”是介于改造和改良之间,即对于建筑布局和建筑质量较好的城中村社区,按照市政学、城市规划学等城市功能要求进行深度改良;而对于布局混乱、房屋破旧的一些城中村社区进行拆旧建新。

关于拆旧建新,谢志岿特别提到“不一定都交给开发商来做”。他表示,开发商普遍追求利益最大化,改造后的房子容积率都偏高,而且不会过于主动为片区配套基础设施和公共服务。“除了开发商外,社区集体股份公司可以联合政府下属企业来进行旧村改造。”谢志岿认为,此举既能体现社区参与的主体作用,又能合理控制旧改后的容积率,以及配套完善相应的基础设施和公共服务。

“最好有个硬性规定,城中村改造都必须配套廉价性质的微利房。”谢志岿谈到,当前深圳房价飙涨,这在某种程度上对于吸引和留住人才是不利的。尤其是对于一些大学毕业不久、收入相对较低的年轻群体或服务人员,他们也需要住房。在房价高企的当下,这些群体显然买不起甚至租不起高档的商品房小区。如果城中村都拆掉了,这些低收入群体将面临严重的居住困难。对此,谢志岿建议,城中村改造无论是由开发商主导,还是由社区集体股份公司或政府企业联合主导,都应配建廉价性质的微利房,让低收入群体有房住。城中村改造务必控制容积率,同时完善相应的公共配套。

另外,谢志岿还提到坪山新区探索的“整村统筹”模式。他认为,整村统筹能够有效避免碎片化改造,最大限度地发挥土地的价值。对于该模式,龙岗区也可借鉴尝试,但一定要注重保留城市发展的脉络,要保留城市记忆。

治理

充分发挥租客“主体意识”

在《村落向城市社区的转型——制度、政策与中国城市化进程中城中村的问题研究》一书中,谢志岿认为,城中村无论是改良还是改造,一定要注重建筑形态和社会形态两个层面。

相比建筑形态,社会形态更为核心。“城中村本地居民通过建筑房屋出租,不用再从事其他的不受欢迎的工作,他们形成了建筑、出租房屋和享受租金收入的亚文化。”谢志岿在著作中称,和城市化社区相比,城中村社区存在特殊的亚文化,在道德等层面有着很大差距。这意味着,城中村在建筑改良、环境改良的同时,更应重视社区治理。

“当前最大的问题是城中村物业管理。”谢志岿表示,包括龙岗在内的很多原关外地区的城中村,其物业管理之前都由政府补贴,但这不是长久之计。政府一松手,有些城中村又乱了套。他认为,政府部门应重在引导,鼓励引导社会企业参与城市中村物业管理,通过强化企业服务提高物业管理的收费率,推动城中村社区物管走向市场化。

谢志岿特别提到,城中村治理务必激发租客的“主体意识”,调动租客参与城中村治理的积极性。“城中村住的大多是流动人员,是租客。他们构成了城中村社区的核心群体,他们不应游离于城中村社区建设之外。”谢志岿表示,在新一轮社区治理过程中,政府部门务必“一视同仁”,要强化城中村租客、外来务工者在社区治理层面的参与感。

同时,谢志岿认为应充分发挥爱心企业、志愿者群体等社会力量参与城中村治理,让城中村充满正能量。

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