2014年楼市预言帝:三条主线将影响房地产市场

华远地产董事长任志强:  

三条主线将会影响房地产市场

2014年至少有三条主线将会影响房地产市场。其一是GDP和房地产市场的关系。如果宏观经济转好,地产通常会受到打压,一旦GDP增速有所下降,地产将会被视为重要推动力。

预计今年的宏观经济不会太好,也不会太差。

第二条主线是供给。根据1月2日发布的“2013年中国300城市土地市场交易情报”显示,全国300个城市土地出让金总额为31304.5亿元人民币,同比增加50%。共成交土地37208宗,成交面积143569万平方米,同比增加10%。由此可见,土地供应量增加的趋势会持续,一方面,通常土地两三年后才能上市形成供应,市场调整通常以三年为一个周期。而在政府垄断供给的局面下,也难以形成更大规模的供应。另一方面,部分城市的住房需求仍旧十分旺盛。

第三条主线是改革。越市场化,对企业越有利。市场化方向明确以后,证监会会逐步放开房企融资的审批,审批速度也将会加快。而2014年将诞生新的一批销售额千亿企业,20个以上的500亿企业,市场集中度会越来越高。

世联地产董事长陈劲松:  

一线城市租金将持续上涨

1.2014年房地产市场软着陆。看供应,2014年待去化的面积依然会同比增长10%。可售面积在增加,需求在放缓,如果是这样的话,今年市场要着陆,硬着陆就是最不希望发生的。

2.行业总成交面积进入中期高位平台,但增速放缓。2013年行业取得了历史性的突破,到了7万亿住宅销售总额,这是因为之前开工量高,但是2011年开工量已经出现了拐点,也就是说增速开始出现放缓了。

3.50个城市是关注重点,二线城市比一线城市表现更好。在一线城市,30亿元拿一块地都已经很不容易了,地价太高了。所以今年二线城市,也就是以省会城市为主导的情况开始出现,一线城市扎堆的现象消减一些。

4.二三线城市商业泡沫凸显,价格回调。

5.投资客不会明显增加。今年投资客可能还要少,房地产去投资化的趋势越加明朗。

6.35岁以下是绝对的需求的主力,占比会持续提升。

7.大者恒大,行业集中度迅速提升。前20名开发商占房地产份额快速上升,上升的幅度超过以往,前十上升的速度也很快。中国房地产份额正在发生深刻的变化,就是大者恒大,越来越大,能力越来越强。

8.开发商利润和ROE下滑,开发商经营、竞争面临严酷的精细化考验。

9.过于激进中小开发商将面临短期偿付危机。

10.一线城市的现金流折现要求带动租金长期持续上涨。

广州中原地产项目部总经理黄韬: 

一线城市市中心依旧会出地王

预计今年的房地产市场会保持稳定,总体的情况是稳定中略有上升。不过局部将会是有升有跌。如广州的中心城(价格 动态 户型图 论坛)区价格将会继续上升,而供应量大的郊区和二三线城市楼价将有可能会下跌。总体的成交量将保持稳定,特别是今年下半年市场消化了“穗六条”的影响后,成交量将会上升,不过应该不会再出现如2013年那样井喷的状况。

土地方面,长效机制的推出以及农村集体用地流转的改革等,都将为土地市场带来新的变化。不过目前,很多地方“土地财政”的现状还没改变,能否在今年内得到改变,真是未知之数。预计今年类似广州等一线城市位于市中心的地块依然会出现地王,这由土地的稀缺性决定。同时,近期也留意到北京又再推出限价房和“自住型商品房”用地,保证普通刚需阶层(夹心层)的利益。2013年11月,近一个月北京即推出153万平方米的保障房用地,其中包含公租、经适房、限价房及自住型商品房用地。不排除广州也会仿效。当这种特殊制定的房屋地块达到20%时,就会影响到市场,造成周边楼价的下跌。不过,即使是今年推出地块,要明年才能推出市场,要到明年才会对市场产生影响。

保利地产广东公司董事长余英: 

千亿房企将有10家

1.2014年房企、市场分化,千亿房企将有10家;

2.全国房价预计涨幅7%左右(房价 户型 二手房 租房),一线、二线核心城市房价继续涨,核心区域房价大涨,三四线城市有涨有跌;

3.土地成交量价比2013年略高;

4.资本市场和产权融资有亮点;

5.房产税不会全面推行,限购、限贷继续,部分城市会有变化。

合富辉煌首席(房价 户型 二手房 租房)分析师黎文江:  

今年楼价预计保持10%左右涨幅

黎文江认为,按照十八届三中全会的指示,预计2014年房地产政策将会进一步淡化限价等行政手段,但是限购、限贷短期内不会立刻退出,今年还将继续执行。由此看来,今年整体房地产市场成交量也将有乐观的预期。经过近三年来的调控,市场走势已经呈现一定的周期性。2012年广州房地产市场在下半年成交量开始爆发,出现“前低后高”,2013年延续了2012年市场火爆,出现“前高后低”。预计2014年又将承接2013年底市场较为低迷的局势,再次转至“前低后高”。2013年各大房企销售业绩完成情况良好,年末市场上鲜见促销行为,但是预计今年初将可能有小幅度的以价换量。但是因为限签的关系,去年大量豪宅以及大户型单位被挤压,今年预计这部分产品将会逐步网签,楼价仍然面临较大的结构性上涨的压力,全年房价预计仍将保持10%左右的涨幅。(邓苏梅)

满堂红市场研究部高级经理周峰:  

第一季度二手楼价将回落

2014年第一季度,广州二手住宅市场仍将处于调整态势,预计个别郊区板块的小业主会在2月春节后率先调整放盘价,二手楼价也会从前期高位向下回落,幅度大概在4%-7%之间。整个市场的主力客户群仍是外地准买家,但广州本地买家的比例会有所增加,市场成交的热点集中在80-100平方米的小三房物业,其比例有望达到25%的水平。第一季度广州一手住宅成交也将受到“穗六条”后续影响而出现萎缩。预计第一季度全市十区月均网签量在5100宗左右,比2013年第一季度减少22%。按常规至少要经过半年的观察期,政策才有进一步加深或适度放松的可能,因而对外地客户的“三年期社保或个税证明”以及二套房首付七成的措施,将会成为2014年第一季度甚至上半年的调控主基调,亦会对广州市一、二手住宅市场内的外地准买家造成直接制约。至于第二季度及其后的市场如何走,关键看3月“两会”之后中央或地方政府是否有新的调控措施出台。(邓苏梅)

方圆地产首席分析师邓浩志:  

房产税难以大范围铺开

预测2014年由于一二线城市房价上涨动力足,将继续迎来严控,而三四线城市由于供过于求、楼价下行,将有继续放宽的可能。

同时,调控方式也将往增加市场供应、改变供求关系方向转变。广州无论是“新国五条细则”还是“穗六条”,都分别要求增加土地供应,加大对中低价位商品住房的土地供应。目前房地产市场现状是需求与供给的不平衡,具体表现为住宅土地供应不足限制住房供给增长,住房供给不足难以满足住房需求。因此,以往政府切断房企资金链反而令到供给下降,不利于平抑房价,而从供应端着手,增加供应,缓解供需矛盾,则有利于实现房价控制目标。

房产税扩围风声一直不断,而国务院会议提出“加快房地产税立法并适时推进改革”,更使房产税上升到立法的高度。但一方面房产税立法、开征,需要在财税整体改革的基础上进行,目前相关制度环境尚未成熟,另一方面,房屋登记系统和交易数据信息尚未实现联网,在客观环境下难以铺开。此外,在市场环境各异的情况下如何切合各方利益,针对存量住房如何征收等问题也尚未解决,因此从试点到全面推广仍需要较长时间。

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