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温州房价打折已不是新鲜事

2013年01月01日15:1421世纪经济报道 [微博]
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温州,民间借贷聚焦之处,必然亦是房市风向标。

房价打折早已不是新鲜事,个别楼盘一种隐秘的做法是,让购房者对首付“分期付款”,原本需要三成首付,先期可以只交两成,余下首付待到办理银行按揭贷款时再行缴付。

如此,显而易见的好处是,购房者前期投入更小,资金灵活性更强,还可享受一成首付的时间价值。不过,在银行信贷资源紧张的现下,此举对开发商快速回笼资金的好处或许更甚。

“现在折扣出售楼盘的开发商可能是因为资金紧张,而房价的起起落落也有可能对银行系统的资产质量形成压力。所以,银行提供给开发商的前期的开发贷,凡有可能成为不良的,基本已被银行催收了。”在温州房地产领域工作10多年的马先生告诉记者。

这一观点与当地金融监管机构调查的情况基本吻合。

“这波民间借贷率先出现问题的,都是一些比较大型的企业,跟房地产行业关联不大。”温州从事区域金融调研的监管机构官员告诉记者。

融资“换档”

“我们实际上还是首付三成,但只是将这三成分期付款。先预订的购房者可以只付两成,待到去银行办理按揭的时候,再补足第三成。这之前媒体有首付两成一说,实际上是误解了。”11月13日,温州中梁国宾1号的开发商在电话里忙不迭地向记者澄清。

此前,有媒体报道称,中梁国宾1号售楼处有关销售人员介绍,该楼盘三期的洋房样板房将于11月17日开放,如果在此之前登记购房,可享20%超低首付。

而对于开发商此举,外界普遍认为,这显然意味着,开发商急于收拢资金,对接市场。

当地房地产行业人士称,将首付分期付款,到办理银行按揭的时候,再补足国家政策规定的三成,这实际上是开发商在当前资金紧张状况下的权宜之计,但并不违规。因为我国有关政策并未规定,购房者必须在与开发商签订购房合同时就缴付所有首付款。

仍以中梁国宾1号为例。业内人士透露,该项目开发商是杨姓两兄弟,在温州房地产领域算是个风云人物,开发了市中心多个中高端楼盘。业内人士称他们是“一年一项目,开发动作很快”。

而中梁国宾1号,房源的户型面积为180~280平方米,带有泳池等配套设施,总售价在600万~700万元左右,首付三成并不是小数目。对首付分期付款,既是楼盘促销的一个手段,亦能让开发商尽快回笼资金。

“资金紧张是可想而知的。”一名陈姓房地产开发企业股东称,今年以来,前期在金融危机期间被处置的大批固定资产入市,对现有市场房价形成一定冲击,“而银行贷款仍如同惊弓之鸟,现在开发商要想从银行系统获得贷款,几乎不大可能。”

脱离了银行信贷资金的开发商,融资成本水涨船高,快速回笼资金毫无疑问成为王道。比如中梁国宾1号属南湖地段D-5-04a地块,记者调查得知,此地块的开发资金已经跟银行系统无关,融资渠道“换挡”到信托公司。

该土地于2012年8月24日向浙商金汇信托有限公司设定抵押贷款,贷款金额4亿元人民币,抵押期限为2015年8月24日止。现浙商金汇信托有限公司已书面同意该项目销售,销售后申请办理预售商品房按揭贷款时,按照温州市现有政策文件规定执行。

一名知情的银行人士表示,上述楼盘要到明年5月才结顶,所以银行办理按揭最快也要明年4月。这或许也是开发商想出让购房者分期支付首付款,尽快销售并回笼资金的重要原因。

但该银行人士认为,上述楼盘项目目前来看几乎不可能从国有银行获得按揭贷款合作,股份行是有可能的。“当然,能否获得,还得看银行对国宾项目以及开发商资金链的综合评定。”

房产投资占比回升

“温州地区的贷款,流动资金贷款就占据了8成左右。”当地金融监管机构人士称,房贷、开发贷等占比不足两成。他同时表示,根据区域内监测,今年前10个月温州当地银行不断攀升的不良贷款,跟房地产领域基本无关。“大多集中在经营、生产领域的上规模企业。”

但无可否认,温州房价仍处于跌势,这无疑使得房地产行业成为当地银行的敏感领域。根据“温州房价网”的统计,2012年11月11日的二手房均价为22292元/平米,环比较前一周下跌-4.1%,同比下跌-28.1%。

而此前浙江省统计局发布的一份统计信息显示,与8月份相比,温州9月商品房价格环比下降0.8%,跌幅居全国70城市之首。

其实这种跌势早在去年底就已出现,但当时仍是“暗降”。购房户金先生称自己当时在温州永嘉瓯北购置了一套高端房源,全额支付即可6折优惠。

硬币的另一面是,温州房价的这种跌势,使得人们的购房热情在被压制一段时间后,近期又开始复苏。

温州统计局和人行温州中心支行近期的一项调查统计显示,三季度当地居民收入指数为47.9,较上季回升3.8个点。统计显示,居民预期未来房价指数54.1,自去年三季度以来重返荣枯线之上,选择房地产投资占比9.5%,较上季回升2个百分点。

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