大资金进入后的爆发式增长 长租公寓的风口袭来

北京晨报2017-11-27 09:52

在北京,长租公寓尽管已经发展了两三年,但对于大多数人来说,仍然是个新鲜事。今年政策的不断利好,让这个新兴领域开始呈现爆发式的增长,大资金进入之下,长租公寓的创新之举越来越多。我们试图从零星的片段来看整体,北京样本下的长租市场的模样与未来。

地产商们都来了

万科泊寓:已经和即将上线16个项目

劲松附近一片高耸的居民楼旁,一座灰色矮楼并不显眼。只有大门旁边橙色的“泊寓”招牌和偶尔进出的年轻人,才会透露出其与居民小区的不同:这是今年万科新开的长租公寓项目。开业短短两个月左右的时间,90间房现在只剩下了3间房子。

走进低调灰黑的大门,内部是极具艺术风格的钟表映衬着木质结构小清新的装修风格,非常有文艺气质。每个房间最大是30平方米的loft结构,但其地下公用厨房、健身房、会客厅等公共区域应有尽有,这些设施只有住在这里的人才可以使用,不定期的活动让租客成为朋友。在公寓的严格管理之下,就算是外卖和快递人员,也不允许进入公寓。而网络预约看房、下单,水电费帮缴或减免,都是长租公寓的标配。

“这里居住的大多是单身的年轻人。”劲松泊寓的工作人员向北京晨报记者介绍,尽管长租公寓对很多人来说还是新鲜事物,但基本上长租公寓只要开业,就能获得不错的入住率。

实际上,长租公寓的出租率高低,与选址关系相当密切。北京晨报记者走访中发现,长租公寓一般都在离地铁站大约1公里的范围附近。

今年以来,楼市政策的天平倾向了房屋租赁市场,万科、龙湖、保利、碧桂园等一批房地产商纷纷开始进军长租公寓领域。今年8月份,万科中期业绩发布会上更是将长租公寓作为“摸索业务”提上日程。

值得注意的是,房企进军长租公寓领域,大多数都没有使用自持的物业或地块,而是像其他长租公寓一样,租赁某栋楼来经营。据万科工作人员介绍,这么做主要是考虑到能够让项目快速上线。

“租来的公寓可以很快完成改造并且上线,但这并不意味着万科不会用自主物业或产权的资产来做长租公寓。”万科泊寓北京相关负责人表示,泊寓在北京已经和即将上线的16个项目中,自有资产的项目将达到一半,这些项目预计均将在明年底到后年初陆续面世。

据万科泊寓北京工作人员介绍,长租公寓都会选择在租赁需求较强但市场布点比较少的地方。同时,未来万科还将根据政府产业升级导向,在一些新产业聚集的地区建立长租公寓项目,成为产业配套服务的一部分。

新的融资模式来了

新派公寓:首例长租公寓资产证券化

11月3日,杭州的下午并不算冷。

一声清脆的微信提示,让新派公寓创始人王戈宏又紧张又欣喜:招商银行最后一笔类REITs优先级资金终于到账,长达几个月的紧张心情终于可以松一口气了,他高兴得甚至还邀请身边的陌生人喝了一杯咖啡。

REITs是“房地产信托投资基金”的简称,更是房地产证券化的重要手段。但国内由于目前尚未推出严格意义上REITs的相关法律法规,目前在市场上发行的产品均是部分符合了国外成熟市场REITs的标准,因此称其为类REITs产品。

迅速完成认购太重要了。有了这笔钱,王戈宏可以进一步拓展他的长租公寓市场;而这一单,还是长租公寓首个成功挂牌深交所上市的资产证券化产品,这意味着长租公寓市场将开启一个全新的融资世界。

深交所固定收益信息平台网站显示,“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”于2017年10月11日正式获批发行,拟发行金额为2.7亿。据了解,这单类REITs项目中的资产,是新派在北京国贸桥附近的70年产权住宅类地产,不仅地理位置良好,出租率及租金情况均在同类资产中表现优异。

“此前在两个交易所发行的国内类REITs产品中包括写字楼、购物中心、门店、物流仓储等类型。而且类REITs要求项目持续三年以上盈利。”说到这单类REITs项目,招商银行北京分行相关工作人员表示,但长租公寓具有“租金收入稳定、运营模式清晰”的特点,特别适合资产证券化。

长租公寓毕竟是个新兴的行业,2013年成立的公司已经算得上是“元老级”,而像新派这样能够持续三年以上盈利的长租公寓更是寥寥无几。但业内普遍认为,长租公寓未来的发展趋势就是类REITs。

由于长租公寓类REITs对于中国资产证券化市场乃至资本市场都属于新型资产和新型模式,在方案架构、业务模式等方面均无先例可循,招商银行与合作机构一起,经过长达3个月的反复调研和磋商,最终成功发行新派公寓类REITs项目。

据资产证券化相关专家透露,新派公寓权益型类REITs项目的成功推出,贯彻了用长租公寓模式盘活住宅资产价值,并有效践行“房子是用来住的”理念,这将为开发商在自持物业未来通过品牌化租赁运营及资产证券化获得更大收益提供积极的借鉴作用。

信用租房来了

房东和租客都将有租房信用档案

今年,房屋租赁成了新的政策风口,也引来多个互联网巨头的涉足:阿里、京东等电商系巨头早已嗅到其中的商机。蚂蚁金服和京东宣布涉足房屋租赁行业的时间,仅仅相隔数天,但形式却大不相同。

蚂蚁金服主要在支付宝上发布了“中国放心公寓联盟”,有超过100万间公寓将正式入驻支付宝,并在北京、上海等8个城市率先推广信用租房。

蚂蚁金服创新及智能服务事业部总经理王博表示,使用支付宝平台寻找房源,如果租户的芝麻信用分在650分以上,就可以享受“押零付一”的特权,也就是说,减免押金,按月交租。同时,无论是房东还是租客,如果有失信行为,也会受到芝麻信用分数降低的处罚。

“未来,房东和租客都将有租房信用档案,失信记录也会被如ofo小黄车等其他蚂蚁金服的合作伙伴看到,失信者的生活成本会因此提高。”王博表示,这一模式此前已经在上海进行了半年左右的试运行,提供信用免押金的房源虽然仅占房源数量的15%,但却占据了80%的成交量,证明信用租房模式非常受用户青睐。

而京东进入租房市场的方式,则是与北京市政府合作。在北京住房租赁监管平台的建设中,京东成为该平台的技术支持方。与此同时,京东还上线了房产频道,目前已有82家开发商、35家服务商入驻,2027个项目覆盖超过20个城市。

京东房地产业务负责人曾伏虎表示:“家装、家电等领域正是京东进军房地产领域的优势之一,京东也会把这些优势能力开放给地产商等,提升它们的运营能力,为消费者提供更加人性化、定制化、一站式的服务。”

业内人士认为,房屋租赁是个大市场,以后还会越来越大。链家研究院预计,到2030年,中国房屋租赁市场规模将从2016年的1.1万亿元跃升至4.6万亿元。而阿里巴巴、京东等互联网巨头正是看中了这一点。

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